2026年房地产市场“前低后高...

2026年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点 25年房地产市场和投资整体持续面临调整压力。我们认为，短期来看，可通过去库存和提振需求及信心来稳定市场，并通过支持和满足房企的合理融资需求来稳定投资。短期政策手段要靠前使用，以防止市场失速下滑。中长期来看，需要引导房企主动转型，从提高投资开发增加值转向提高服务运营增加值，主动破局，寻找机会。同时，发展模式和制度要更新。 市场持续走弱主要是因为供需不匹配及居民对未来房价的预期较弱。我们建议：1）G端：可通过收储与城市更新吸收供给、创造需求。2）B端：可通过盘活存量（资产证券化、调规）、主体并购重组来转移供给。3）C端：行政政策、公积金政策、财税政策均有调整空间，以提振居民需求，消化供给。 房地产投资持续走弱，症结在于开发商资金压力较大。我们建议，重视解决主体的问题。具体措施：1）支持房企合理融资与融资展期；2）建立开发商额度统筹管理制度；3）增加增信；4）设立中央纾困基金。 我们对26年地产核心指标的预测： 1）26年销售面积8.1亿平，同比-8%；销售均价9144元/平，同比-4%；销售金额7.4万亿元，同比-12%。 2）26年投资6.9万亿元，同比-16%。 3）26年新开工面积4.8亿平，同比-18%。 4）26年竣工面积4.9亿平，同比-19%。 当前市场主要矛盾已从“成交量萎缩”转变为“价格持续下跌”，尤其是二手房价格。二手房市场的下行也进一步影响了新房市场的成交量。整体流动性萎缩，需求走弱传导至开发商的投资不振，进而拖累经济。26年作为“十五五”的开局，且在中央经济工作会议“推动投资止跌回稳”的目标下，我们预计房地产市场将有所好转。全年来看，可能会出现两个拐点，一个是Q1末左右的“政策拐点”，一个是Q4左右的“基本面拐点”。“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。 投资建议：26年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但预计降幅较25年收窄。仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险。当前防范地产及相关风险仍是首位。我们认为，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。26年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。从投资主线来说，部分房企在25年计提减值相对充分，26、27年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。 建议关注：华润、滨江、招蛇、越秀、建发；保利置业；华润万象生活、太古、瑞安、嘉里建设、大悦城、百联。 风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。